공사비5분
공사비 견적에서 자주 빠지는 숨은 비용
평당 공사비만 보고 예산을 잡으면 실제 사업비가 크게 달라질 수 있습니다. 인입, 토목, 인허가, 설계, 가구·집기 비용을 따로 확인하는 방법입니다.
평당 공사비는 건물 비용에 가깝습니다
평당 공사비에는 보통 건물 본공사 중심의 비용이 들어갑니다. 하지만 실제 오픈까지 필요한 비용에는 설계비, 인허가 비용, 토목공사, 전기·수도·가스 인입, 간판, 가구와 장비가 포함됩니다.
카페나 BBQ, 글램핑처럼 운영 장비가 많은 업종은 건물보다 집기와 외부공간 비용의 비중이 커질 수 있습니다. 따라서 예산은 공사비가 아니라 총사업비 기준으로 봐야 합니다.
토목과 인입 비용을 먼저 가늠하세요
나대지는 평평해 보여도 배수, 성토, 절토, 옹벽, 진입로 포장이 필요할 수 있습니다. 경사지나 도로보다 낮은 땅은 토목 비용이 예상보다 커지는 대표적인 사례입니다.
전기, 수도, 오수, 가스가 가까이 있는지도 중요합니다. 기반시설이 멀면 인입 비용이 수천만원 단위로 늘 수 있어 매입 전 확인이 필요합니다.
예비비는 최소 10% 이상 잡는 것이 좋습니다
공사 중에는 지반 상태, 자재 변경, 민원 대응, 설계 변경 같은 변수가 생깁니다. 예비비 없이 예산을 딱 맞추면 공사가 멈추거나 마감 수준을 낮춰야 하는 상황이 생길 수 있습니다.
초기 사업성 검토에서는 총사업비의 10~15%를 예비비로 잡고 계산하는 것이 안전합니다. 그래도 수익성이 맞는 모델을 우선 검토하는 것이 좋습니다.