수익형 건축 사업성 계산, 최소한 이것만 보세요

사업성 계산은 총사업비에서 시작합니다. 토지비, 건축비, 설계비, 인허가, 토목, 인입, 집기, 예비비까지 모두 포함해야 실제 투자금에 가까워집니다.

건축비만 넣고 수익률을 계산하면 결과가 과하게 좋아 보입니다. 홍보용 수치가 아니라 실제 의사결정용 수치를 보려면 총사업비 기준이 필요합니다.

월매출에서 재료비, 인건비, 관리비, 광고비, 수선비, 카드수수료, 대출이자를 빼야 순수익이 나옵니다. 업종마다 마진 구조가 다르므로 같은 매출이라도 수익률은 달라집니다.

무인 공간대여는 인건비 부담이 작지만 단가가 낮을 수 있고, BBQ나 글램핑은 객단가가 높지만 운영 관리가 복잡합니다. 숫자를 업종별로 나누어 봐야 합니다.

공실률 0%, 성수기 매출 기준으로 계산한 사업성은 위험합니다. 공실률, 비수기, 금리 상승, 수리비를 반영한 보수적 시나리오를 따로 봐야 합니다.

보수적인 계산에서도 대출이자와 운영비를 감당할 수 있다면 비교적 안정적인 모델입니다. 반대로 낙관적 시나리오에서만 수익이 난다면 규모나 용도를 조정하는 것이 좋습니다.

연간 순영업소득은 연간 매출 또는 임대료에서 공실, 인건비, 재료비, 관리비, 보험료, 세금과 유지보수비를 뺀 값입니다. 단순 ROI는 연간 순영업소득을 총투자비로 나누지만, 대출이 있다면 이자와 원금 상환을 반영한 현금흐름을 별도로 봐야 합니다.

자가 토지를 무상으로 보고 공사비만 분모에 넣으면 다른 투자안과 비교가 왜곡됩니다. 전체 자산 수익률에는 토지의 현재 가치까지 포함하고, ‘지금 추가로 넣을 돈’의 효율을 볼 때만 추가 투자금 기준을 병기합니다.

기준 시나리오는 조사한 평균 객단가와 가동률을, 보수 시나리오는 매출 20% 감소와 비용 10% 증가를, 악화 시나리오는 비수기 장기화와 예상 밖 유지보수를 반영합니다. 악화 시나리오에서도 이자와 고정비를 감당할 수 있어야 실행 가능성이 높습니다.

회수기간은 총투자비를 연간 순현금흐름으로 나눈 단순 지표입니다. 매각가치, 세금, 시설 교체비가 빠질 수 있으므로 최종 투자 판단에서는 현금흐름표와 함께 봅니다.