수익형 건축 사업성 계산, 최소한 이것만 보세요

사업성 계산은 총사업비에서 시작합니다. 토지비, 건축비, 설계비, 인허가, 토목, 인입, 집기, 예비비까지 모두 포함해야 실제 투자금에 가까워집니다.

건축비만 넣고 수익률을 계산하면 결과가 과하게 좋아 보입니다. 홍보용 수치가 아니라 실제 의사결정용 수치를 보려면 총사업비 기준이 필요합니다.

월매출에서 재료비, 인건비, 관리비, 광고비, 수선비, 카드수수료, 대출이자를 빼야 순수익이 나옵니다. 업종마다 마진 구조가 다르므로 같은 매출이라도 수익률은 달라집니다.

무인 공간대여는 인건비 부담이 작지만 단가가 낮을 수 있고, BBQ나 글램핑은 객단가가 높지만 운영 관리가 복잡합니다. 숫자를 업종별로 나누어 봐야 합니다.

공실률 0%, 성수기 매출 기준으로 계산한 사업성은 위험합니다. 공실률, 비수기, 금리 상승, 수리비를 반영한 보수적 시나리오를 따로 봐야 합니다.

보수적인 계산에서도 대출이자와 운영비를 감당할 수 있다면 비교적 안정적인 모델입니다. 반대로 낙관적 시나리오에서만 수익이 난다면 규모나 용도를 조정하는 것이 좋습니다.